최근 아파트값이 많이 오르면서 빌라 전세 사기 기승을 부리고 있습니다. 이에 오늘은 빌라 전세 사기를 수법과 빌라 전세 계약 전 반드시 확인해야 하는 3가지에 대해 알아보겠습니다.
얼마 전, 부동산 상식을 알기 쉽게 설명해 주는 유튜브 채널인 '덕방 연구소'에서는 '빌라 전세 사기 이렇게 칩니다.. 절대로 당하지 마세요!'라는 제목의 영상을 게재했습니다.
게재된 영상 속 내용은 다음과 같습니다. 이 내용을 꼭 기억해 두었다가 손해 보는 일이 없기를 바랍니다.
빌라 전세 사기 수법
빌라 전세 사기는 실제로 이렇게 진행되고 있습니다. 한 건축주가 원가 절감을 위해서 하급 자재를 써서 빌라 8세대를 싸게 짓습니다.
빌라 한채당 원가 1억 7천만 원에 짓고, 빌라 한채당 목표 분양가를 2억으로 정해, 3천만 원의 차익이 떨어지는 게 하는 것을 목표로 하지만, 사실 분양이 이렇게 쉽게 이루어지지 않습니다.
요즘은 빌라 분양도 잘 안되고, 하는데 시간도 엄청 오래 걸리기 때문입니다.
이때부터 잘못된 건축주는 꼼수를 쓰게 됩니다. 건축주가 분양대행사와 손을 잡고 계략을 꾸미는 것입니다. 이들은 먼저 인근에 있는 비슷한 신축빌라의 매매 시세를 파악하고, 분양대행사가 시세보다 높은 금액으로 광고를 하게 됩니다.
※ 원래 시세 - 매매 2억, 전세 1억 7천 / 분양대행사 광고 - 매매 2억 5천, 전세 2억 4천
높은 금액의 분양가에도 분양이 됐다면, 분양대행사는 건축주에 처음 분양 목표 금액을 건축주에게 주는 식으로 진행이 됩니다.
하지만, 분양대행사는 사실 매매가 되든 말든 상관이 없습니다. 왜냐하면 어차피 정해놓은 매매가가 높으니까 매매가 잘 안 되는 걸 이미 알고, 전세 손님만 맞추는게 목적이기 때문입니다.
※ 매매가를 높게 잡은 이유는 전세 금액이 비교적 저렴해 보이게 하기 위함 입니다.
전세집을 구하는 세입자는 직접 현수막 같은 걸 보고 분양대행사에 연락을 해서 전세계약을 하는 경우도 있지만, 무자격으로 개념 없이 하는 부동산들이나 개인이 하는 브로커들이 보통 전세 손님을 데리고 와서 전세 계약을 하고, 잔금까지 치루게 하는 경우가 많습니다.
※ 보통 분양대행사는 건축주에게 처음 목표 금액을 주고, 브로커에게 수수료를 건당 1천만 원 정도를 줍니다.
이렇게 세입자가 잔금까지 치르고, 이사까지 마무리가 되면 기존 집주인이었던 건축주에서 갑자기 다른 사람으로 소유자 명의를 변경합니다.
속칭 '바지 사장'이라고 언론에서 표현을 하기도 하는데요. 명의를 변경할 '바지 사장'은 분양대행사에서 미리 작업을 해서 준비를 해두고, 한 건당 보통 3백만 원 ~ 5백만 원 정도를 주고 진행을 합니다.
※ 바지 사장은 보통 법에 대해 잘 모르는 사회초년생이나 몇 백만 원이 급한 사람, 노숙자들이 대부분 입니다.
이렇게 사기가 진행되고 나면 건축주나 분양대행사, 브로커들은 전부 사라지고, 바지 사장과 세입자만 남게 되는데요.
전세 기간이 끝나면 세입자는 당연히 새로운 집주인한테 보증금을 달라고 요구를 하겠지만, 바지 사장인 집주인은 원래부터 보증금을 돌려줄 능력이 없습니다.
세입자는 이때부터 현재 집주인인 바지 사장에게 내용증명도 보내고, 기존에 집주인인 건축주한테 연락도 해보지만, 결국은 집이 경매로 넘어갈 수 밖에 없는 상황에 놓이게 됩니다.
세입자가 전세권설정등기를 해서 임의 경매를 신청 하느냐, 아니면 전입신고 하고 확정일자 받아서 선순위로 대항력을 갖춰서 강제 경매를 신청 하느냐에 따라서 낙찰가는 달라질 수 있지만, 원래 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰이 되는 것은 당연한 사실이고, 결국에는 임차인이 시간적으로나 금전적으로나 손해를 볼 수 밖에 없습니다.
빌라 전세 계약 전 체크사항
1) 인근 부동산, 인터넷 매매 전세 시세 확인
먼저 빌라 인근에 있는 부동산에 직접 방문해 시세를 확인하거나, 그전에 인터넷으로 동네에 비슷한 물건의 매매, 전세 시세를 미리 확인을 해봐야 합니다.
2) 특약 추가
전세 계약서를 작성할 때, 특약을 넣어주면 임대인을 압박하는데 효과적입니다. 하지만, 특약은 임대인이 당연히 거부를 할 수 있기때문에 일단 계약할 때, 정중하게 요구해보면 좋습니다.
특약은 '전세 기간 동안 소유자 변경을 금지하고, 위반시에는 계약을 해지하기로 하며, 새로운 임대인이 보증금을 미 반환시에는 기존 임대인이 보증금 및 임차인의 손해를 배상하기로 함' 이렇게 넣어주면 됩니다.
정말 제대로 된 건축주라면 특약을 넣어줄 테니 꼭 요구 해보기바랍니다.
3) 계약 전 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
계약 전 해당 빌라가 전세보증보험 가입이 가능한지 꼭 확인해보고, 정상적으로 가입이 가능하다면 꼭 전세보증보험을 가입하는 것을 추천합니다.
보험사에서 문제가 있을만한 집이라고 판단이 되면 전세보증보험 가입이 안 해주기 때문입니다. 이런 집은 계약을 하면 안 되고 좀 더 안전한 집으로 계약을 해야 합니다.
