최근 전셋값 상승으로 전세가가 매매가를 뛰어넘는 아파트들이 등장하자, 이를 이용한 '무갭투자'가 늘어나면서 '깡통전세'(집을 팔아도 전세금을 돌려받기 어려운 상황) 피해자가 늘어나고 있다.
ⓒ유튜브 - 재테크하는 아내, 구채희
대부분 전월세를 처음 구하는 사람이나, 재테크에 대해 잘 모르는 이들을 대상으로 피해가 발생하게 되는데, 오늘은 이러한 피해자들을 최대한 막기 위해 깡통전세 예방법 4가지에 대해 소개한다.
1. 보증금과 근저당이 매매가의 70%를 넘지 않는다.
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보통 집을 구할 때 등기부등본을 떼서 보게 된다. 대출이 없다면 가장 좋겠지만, 보통은 은행 대출이 껴있는 경우가 많다.
이럴 때는 내 전세보증금이랑 집주인이 은행으로부터 대출을 받은 금액(근저당), 이 두 금액이 주택 매매가의 70%를 넘지 않아야 한다.
만약 등기부등본에 대출이 없이 깨끗하다면, 해당 집 KB 시세를 먼저 확인하고, 내 보증금이 집 KB 시세의 70%를 넘지 않으면 된다.
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중개인이 안전하다고 말하는 것과는 상관없이 세입자가 스스로 챙겨야 하는 중요한 부분이다. 중개인들은 집만 팔아버리면 그만이기 때문이다.
계약 전 반드시 보증금과 근저당이 매매가의 70%가 넘는지 확인하고, 넘는다면 그 집은 절대 계약 자체를 하면 안 된다. 해당 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 다 날려버릴 수 있기 때문이다.
2. 잔금 치르는 날 '전입신고 + 확정일자'는 반드시 받는다.
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잔금 치르기 직전 최종적으로 등기부등본을 한 번 더 떼서 그 사이에 바뀐 사항은 없는지, 집주인이 새로 받은 대출은 없는지 반드시 확인해야 한다.
이상이 없다면 잔금을 치르자마자 바로 계약서를 들고 동사무소로 뛰어가서 '전입신고 + 확정일자'를 받아야 한다.
귀찮다고 하루 이틀 미루는 사이 집주인이 은행에서 대출을 받을 수도 있는데, 이렇게 되면 내가 후 순위로 밀려나게 된다.
또, 전입신고 다음날 0시부터 세입자의 대항력이 발생하는데, 여기서 대항력이란 향후에 해당 집이 잘못돼서 경매에 넘어가더라도 내가 보증금을 다 받기 전까지 해당 집을 비워주지 않아도 되는 권리다.
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따라서, 세입자가 대항력이 있으면 이 집이 경매에 넘어가서 몇 번이나 유찰되더라도 최종 낙찰자가 내 보증금까지 다 물어주게 되어 있다.
물론 전입신고만 한다고 해서 대항력이 발생하는 건 아니다. 대항력이 있으려면 내가 계약할 당시에 해당 집이 근저당이 없어야 하며, 집주인이 은행에서 빌린 돈보다 내가 먼저 전입신고가 되어 있으면 된다.
여기서 한가지 팁을 더 주자면 내가 잘 살고 있다가 중간에 잠깐 전출을 해야하는 경우 처음 전입신고한 그날의 효력이 사라지게 된다.
그러므로 전입신고는 한 번 했으면 나중에 계약기간이 끝나고 내 보증금을 돌려받기 전까지는 반드시 그대로 둬야 한다.
3. 전세권 설정하기
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사실 가장 안전한 방법은 자금을 치를 때 등기부에 전세권을 설정하는 방법이다. 하지만 현실적으로 해주는 집주인은 없다고 보면 된다.
보통 우리가 임대차 계약을 해도 등기부상에 '전세 000만 원에 사는 세입자 있음' 이런 표시가 없는데, 이 전세권은 등기부상에 이런 표시를 해주는 역할을 한다.
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만약 임대차계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주는 경우, 이 전세권을 가진 세입자가 집을 경매에 넘길 수 있는데, 이러한 이유 때문에 집주인이 안 해주는 것이다.
만약 집주인이 전세권 설정을 제안한다면 받으면 되는 것이고, 그렇지 않다면 그냥 전세권이라는 효과가 있구나 알고 있으면 된다.
4. 전세금 반환 보증보험 활용
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계약을 하려고 보니까 근저당이 좀 애매하게 잡혀있는 경우, 혹은 나는 불안한 게 너무 싫다 하는 이들은 전세금 보증보험을 활용하면 된다.
집주인 동의 없이 가입할 수 있고, 행여 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 보증 기관이 대신 내 보증금을 반환해 주기 때문에 가장 마음이 편한 방법이다. 단점이 있다면 돈이 좀 든다는 것이다.
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전세금 보증보험은 임대차 계약이 만료되고 30일이 지났는데도 특별한 이유 없이 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않거나, 계약 기간 중에 전셋집이 경매나 공매로 넘어가 누군가 낙찰을 받고 배당이 이뤄졌는데도 내 전세금을 돌려받지 못한 경우 보증 기관이 내 보증금을 대신 반환해 주는 보험이다.
전세금 반환 보증 보험은 주택도시보증공사 HUG와 SGI 서울보증 두 곳에서 가입할 수 있다. 그러나 이 보험은 아무 때나 가입할 수는 없고, 임대차 계약을 맺고 최대 1년이 넘어가기 전에 가입이 가능하다.
단, 보증금 한도가 있는데 서울보증보험은 아파트 보증금 같은 경우에는 무제한, 기타 주택은 10억 원 이내로 제한되고, HUG는 수도권에서는 보증금 7억 원 이하 그 외 지역은 5억원 이하로 제한된다.
여기서 한 가지 팁을 더 주자면 신혼부부이거나 다자녀 가정이거나 저소득층은 보험료의 40%가 할인된다.
끝으로 위에 언급한 4가지만 기억해도 정말 내가 소중하게 모은 피 같은 보증금을 날리지 않고 지킬 수 있을 것이다. 그러므로 반드시 명심하도록 하자!
